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額外新聞中國大陸一、二線城市房價持續上漲，國際貨幣基金（IMF）指出，大陸有關當局應採取謹慎的行政措施控制房市，建議北京方面祭出「房產稅」，並密切注意信貸擴張，以抑制房價上漲。綜合大陸媒體報導，繼北京市9月30日晚間率先加碼房市限貸後，一直到大陸十一長假期間，已有天津、蘇州、鄭州、成都、合肥、武漢等19個城市推出限購、限貸等房市調控政策。IMF日前在華盛頓召開記者會，以其他國家的歷史經驗為師，建議大陸儘早建立預警機制，防止房地產價格一路飆漲，並謹慎處理信貸擴張問題。IMF亞太部主任李昌鏞說，信貸成長過快、房地產市場調整、國企改革緩慢可能會給大陸中期經濟成長帶來風險。大陸房地產人士分析，要確實抑制房價上漲過快，需解決兩大難題，其一是增加土地供應，其二是祭出房市管控措施。由於當前調控房市的關鍵在於扭轉恐慌性買房的預期心理，增加充足的土地供應是一大關鍵。另外，如何在經濟成長下滑的情形下，不致因管控房市「用力過猛」給經濟帶來新的難題，將考驗執政者的智慧和能力。
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額外新聞Q：隨著十一月即將到來，各地方政府莫不磨刀霍霍準備向民眾加徵地價稅，不過大多數民眾對於新制的房產稅怎麼核課、如何計算，依舊茫然無所知，究竟未來房產稅動向為何，一般民眾又該注意新房產稅制的影響有哪些？Ａ：現行的房產稅制自民國七十年以來就沒有大幅的修改，直到近十年來房地產市場蓬勃發展，舊制與現況差距愈來愈大，稅制改革勢在必行，惟政府在改革過程卻忽略經濟大環境及其衍生的公共投資和都市更新等相關重要問題，導致新稅制衍生不少爭議，因此，在此特將當前民眾最關心的五大議題分別彙整，以供參考。第一點：重複課稅與計算公式不透明議題由於房屋稅與地價稅都有加計「路段率」而遭質疑重複課稅，另外，台北市就高級住宅部分，又出現路段率重複計算，而導致稅負暴增，尤其房屋稅1.2％～3.6％的稅率與契稅6％的稅率都適用同一稅基，更讓一般民眾有被剝兩層皮的強烈感受。按台北市房屋稅新制計算公式為：，很明顯的「路段率」重複計算兩次，導致各界就此不斷提出質疑，最近北市府擬將「一+路段率」改為「一+固定比率」，惟固定比率多少，亦是重要議題；例如原計算公式改為，答案還是一樣，更何況依稅捐處所公布的路段率，萬華區漢中街、峨嵋街路段率320％，大安區青田街170％、杭州南路150％，雖然其間主要差異在於商業區與住宅區，惟就一樓與其他樓層之計算方式，一般民眾還是無法充分了解，因此，有必要將計算內容透明化。第二點：稅改一刀切引發公平性爭議北市府宣布三十年未調整的房屋構造單價從2014年七月一日起以「一刀切」方式大幅調高房屋稅，導致僅一日之隔新舊制稅負差距就以倍數計；此外，值得進一步探討的是，地段良好的建物，例如仁愛路、敦化南北路、松江路等，最近台北市民即將收到地價稅單，就目前所知，依北市地政處統計，全台北市地價區段調幅最高者「敦南樞苑」，漲幅高達186.7％，其次是「台北摩根」91.9％，第三為「藏富」的87％。如再就單一地號深入探討，以松江路「華固松疆」公告地價調幅暴增1.89倍最高，其次為敦化南路、市民大道口「敦南樞苑」1.57倍，至於潤泰「南港車站BOT大樓」則為1.54倍、「元利ONE PARK」也大增1.25倍，由此不難了解今年房產稅議題引發熱議之主要原因。另外，再以大直萬豪酒店為例，在2014年七月一日前後一天之隔，房產稅竟是「八千萬與兩億兩千萬」近三倍的差距，直令董事長感嘆道，鄰近一百公尺的美福飯店，只因比萬豪早八個月拿到使用執照，就可適用三十年前的稅基，而大嘆不公平。第三點：直接衝擊市井小民負擔議題這波稅改不僅位處蛋黃區的北市民眾感受最深，就連中南部的市井小民也遭殃，以高雄一成屋個案為例，一戶四十八坪房屋今年因調漲87％的路段率，評定現值從本每坪31115元調高至每坪58320元，若根據高雄市府的規劃，明年再調漲20％，評定現值將達到每坪約7萬元，幾乎等同實際造價，以該房屋四十八坪計算，每年房屋稅將高達「336萬×1.2％」=4萬元，稅負大幅暴增，此外，交屋時依規定還要再繳一筆6％的契稅「336萬×6％」＝20萬，這也難怪小市民抗議連連，其因在於有限的收入根本不足以養房。第四點：整體大環境與房市景氣不佳之時機議題根據行政院主計處之預測，今年經濟成長率約僅1.22％，而出口自去年以來連十六黑，直到最近幾個月才慢慢止跌回升，整體GDP略增至5274億美元（去年為5230億美元），整體大環境不甚樂觀；此外，根據住展雜誌調查，北台灣今年上半年推案量僅4940億元左右，年減18％，台北市更是較去年減少31％，僅剩814.8億元，由此可見房地產景氣低迷趨勢已愈來愈明顯，值得檢討的是，大幅加稅實施時機對不對。此外，更令全民無奈的是，薪資所得倒退十六年，民眾的負擔能力逐年下降，此刻又逢房市景氣急遽轉折，市場「U型谷底」盤整方才開始，稅制改革更應兼顧經濟成長與民眾負擔能力，並且採取緩和漸進方式，方能獲致社會普遍支持。
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資金周轉的最佳管道：『二胎房貸』
「二胎房貸」是一間房屋申請第二次貸款，當貸款戶無法正常繳款時，二胎房貸承辦銀行的債權清償，只能排在第一順位的銀行之後，後者（二胎）銀行必須承擔較高的風險。
若借款人希望提高二胎房貸額度，建議借款人不妨同意銀行對房屋進行鑑價，通常銀行會先評估房屋價值，再扣除第一順位抵押權金額及增值稅，試算出二胎貸款金額，貸款額度通常以不超過200萬元為限，申請流程也需要多幾個工作天；另外，銀行也會參考房屋坐落區域、大樓社區規劃等條件來調整額度。
目前二胎房貸平均利率介於6%至16%間，利率與借款人信用條件財力或過去紀錄息息相關。
雖然二胎房貸較第一順位的房貸利率3%到4%水準高，但相較於無擔保的信用貸款、信用卡或現金卡借款，動輒10%到20%的高利率，二胎房貸的利息負擔，顯然輕鬆許多。
當銀行無法承作時，可找民間二胎解決資金需求
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額外新聞中國大陸一些城市近日紛紛限購房產，以壓抑飆漲的房價，陸媒報導，廣東省東莞市今天起也落實有關政策。羊城晚報報導，繼深圳、廣州、佛山推出涉及房地產的限購限貸政策後，東莞自今天起也推出相關措施。報導表示，按照規定，當局對東莞戶籍與外地戶籍擁有2套及以上住房居民家庭進行限購。同時，外地戶籍在東莞擁有1套住房，但無法提供購房之日前2年內在市內逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的，也限制購房。此外，居民首次購房，首付不低於3成，二套房首付不低於4成。近月來，大陸各地房價持續飆漲，與民眾擔負能力日益脫節，不少券商指出，大陸房產已形成泡沬，一旦爆破，將對經濟和金融帶來巨大負面影響。
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文/吳馨恩西屯土地代書借款
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